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LE OBBLIGAZIONI CONDOMINIALI SONO DIVISIBILI. OGNI CONDOMINO RISPONDE DEI DEBITI NELLA MISURA DELLA PROPRIA QUOTA MILLESIMALE.

Pubblicato il 11 gennaio 2017 alle 10.45

Le obbligazioni condominiali sono divisibili e, pertanto, il creditore può agire e avviare il pignoramento nei confronti del singolo condomino solo nei limiti della sua quota millesimale.

Immaginiamo che il nostro condominio non abbia pagato una ditta che ha eseguito dei lavori di rifacimento del tetto e questa, dopo aver pignorato inutilmente il conto corrente intestato al condominio stesso (perché vuoto), intenda agire nei confronti dei singoli proprietari, pignorando i loro beni personali. Come dovrà comportarsi il creditore? Fino a che misura sono responsabili i condòmini per i debiti del condominio? E soprattutto, fin dove può spingersi il pignoramento del creditore nei confronti del singolo proprietario? Può pretendere, da questi, il pagamento dell’intero importo (salvo il diritto a rivalersi, poi, nei confronti degli altri condomini) oppure potrà chiedergli solo una parte di tale somma proporzionata alla sua quota di millesimi?

Sulla questione è appena intervenuta una sentenza della Cassazione [1]. Secondo la Corte la soluzione più corretta è la seconda. In termini giuridici questo principio viene detto «regime dell’obbligazione parziaria» per contrapporlo a quello «dell’obbligazione solidale». In pratica, nell’obbligazione parziaria, in presenza di più debitori, ciascuno di essi è tenuto a pagare solo la sua parte di debito (che, in ambito condominiale, si misura in base ai millesimi); al contrario, nell’obbligazione solidale, il creditore può chiedere, al singolo debitore, il pagamento dell’intero importo, salvo poi il diritto di quest’ultimo di rivalersi nei confronti degli altri condebitori, in ragione delle rispettive quote.

 

Cosa fa il creditore quando non viene pagato dal condominio?

 

La riforma del condominio del 2012 ha stabilito una particolare sequenza di atti che il creditore deve compiere prima di poter procedere al recupero del proprio credito.

Questi può, inizialmente, decidere di pignorare il conto corrente del condominio. In alternativa a tale scelta, o nel caso in cui il conto sia vuoto e, quindi, non pignorabile, il creditore può decidere di agire direttamente nei confronti dei singoli condomini, pignorando i loro beni. Ma in tal caso deve prima aggredire quelli non in regola con le quote condominiali (o meglio, con il pagamento dell’importo spettante al creditore) e, solo dopo, in caso di insuccesso, potrà proseguire nei confronti di tutti gli altri.

Onde conoscere i nominativi di coloro che non hanno pagato le spese di condominio, il creditore deve rivolgersi all’amministratore e chiedergli l’elenco di tali soggetti. Quindi, il pignoramento verrà avviato prima verso questi ultimi. Se il credito permane, la ditta potrà pignorare i beni degli altri proprietari, quelli cioè in regola con i pagamenti.

È proprio su questo aspetto che, in passato, è sorto più di un dubbio: come deve agire, il creditore, nei confronti di tali condomini? Può chiedere al singolo l’intero importo (salvo poi il suo diritto di rivalersi verso gli altri) o deve dividere il credito per quanti sono i condomini ed esigere da ciascuno di essi la rispettiva quota millesimale? Quest’ultima è stata la soluzione abbracciata dalla giurisprudenza prima della riforma. Ora, la Cassazione conferma la vigenza dello stesso criterio anche post-riforma.

In sintesi, questo significa che se il condominio non ha pagato la ditta dei lavori di ristrutturazione del fabbricato e questa non abbia trovato nulla sul conto corrente condominiale, né sia riuscita a pignorare qualche bene nei confronti dei condomini morosi, potrà pretendere da tutti gli altri il pagamento in ragione dei rispettivi millesimi e non oltre.

 

Categorie: CONDOMINIO E PROPRIETA' IMMOBILIARI

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